최근 서민대상으로 하는 범죄가 급증하면서 정부를 상대로 대책을 마련하라는 목소리가 커지고 있다.
특히 전세사기는 피해자들의 거의 전재산 혹은 과도한 부채가 전세 보증금으로 들어가기 때문에 피해자들이 극단적인 선택을 할 정도로 피해가 매우 심각하다. 이에 정부에서는 '전세 사기 특별법'을 발의하면서 피해자들 보호하겠다는 입장으로 계속 지켜봐야한다. 이것보다 선행되야할 것은 전세 사기 피해가 더 이상 발생하면 안된다. 전세사기를 예방할 수 있는 방법을 몇가지 소개하겠다.
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전세사기 피해 유형
1. 집주인(임대인)과 공인중개사 등이 암묵적으로 임차인을 속이는 방법
(예) 임차인 A 는 'ㄱ아파트'에 전세를 보러 부동산에 방문했는데 해당 부동산 공인중개사는 선순위 저당권이 있는 집을 소개 해주면서 선순위 저당권 사실을 숨기는 것이다. 이로써 공인중개사는 중개 수수료를 챙겨 이득을 취할 수 있고 임대인은 공인중개사에게 일정 수수료를 지급할 수도 있다.
2. 부동산 가치 하락에 따른 전세가율 상승
(예) 매매가 5억하는 아파트에 전세 2.5억에 계약한 임차인 A가 있었다. (전세가율 50%) 하지만 최근 부동산 시장 악화로 인해 5억하는 아파트가 전세 계약 만료 시점에서 하락하여 2억까지 하락하면서 임대인 입장에서 임차인에게 전세보증금 2.5억을 반환해줄 수 없는 상황. 위 사례처럼 매매가가 급락하는 경우는 드물지만 전세가율이 높은 곳은 주변 부동산 시세, 특히 수년 간 전세가의 추이를 확인해야한다. 한국부동산원의 '임대차시장 사이렌에 따르면 최근 3개월 간 전국 아파트 전세가율은 70.3% 수준이다. 전세가율이 70%이상이면 깡통전세 위험 신호로 본다. 세종시, 충남 등은 전세보증금이 집값보다 더 높은 100%를 넘었다.
전세계약 전 확인해야할 것
1. 전세보증반환보험 가입하기 : 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못했을 때 보증기관이 보증금을 대신 지급하고 추후에 임대인에게 구상권을 청구하는 제도이다. 중요한 점은 전세 계약 체결 후에만 가입이 되기 대문에 그 전에 보증보험에 가입할 수 있는 부동산인지 확인해야한다. 추가 더 중요한 것, 보증보험은 만능이 아니다. 임차인은 민법상 우선변제권을 유지해야하기 때문에 전세 보증금(또는 보험금)을 받기 전까지 다른 곳으로 이사하거나 전입신고를 하면 안되고 임차 기간의 절반이 지나면 가입 자체가 안된다.
2. 등기부등본상 근저당 여부 확인 : 계약할 아파트가 마음에 들었다면 부동산 중개사 또는 집주인에게 등기부등본을 떼어 달라고 해야한다. 등기부등본에 채권 즉, 근저당 여부가 있는지 임차인이 직접 확인하는 것이다. 부동산에서 위 등기부등본을 조작하면 공문서 및 사문서위조 범죄에 해당하기 때문에 이를 감수하면서까지 등기부등본을 위조할 가능성은 적다. 반드시 등기부등본을 확인해야한다.
3. 스마트폰 '전세앱' 활용하기 : 최근 전세사기 피해가 증가하면서 정부에서는 '안심 전세앱'을 만들었다. 안심 전세앱에서는 전세가율을 확인할 수 있고 해당 부동산의 집주인 조회, 임대인의 과거 보증금 미지급 사례, 세금 미납여부 등을 확인 할 수 있다. 하지만 이는 집주인이 동의가 없으면 확인 할 수 없는 구조기 때문에 완벽하지 않다.
4. 전세가율 높은 곳은 피하기 : 전세보증금이 부동산 매매가와 비슷할 수록 전세가율이 높은 곳이다. 투자자 입장에선 전세가율이 높으면 쉬운 투자처가 될 수 있으나 반대로 전세 수요자 입장에서는 전세 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 크다. 전세가율은 과거 해당 부동산의 추이를 거시적으로 확인해야한다. 단편적으로 전세계약 시점만 확인했을 경우 오차가 발생할 가능성이 크다.
전세가율 확인하는 방법('호갱노노' 앱 활용)
위에 소개한 정부에서 만든 '안심 전세앱'을 통해 전세가율을 확인할 수도 있고, '호갱노노' 앱을 통해 확인할 수도 있다.
호갱노노에서 관심있는 부동산에 들어가면 매매가와 전세가 그래프를 같이 확인하면서 전세가율을 확인할 수 있다. 70%이상이면 깡통전세 가능성이 있으니 계약에 신중하게 선택해야한다. 또한 70%가 넘으면 무조건 피해기 보다 과거 부동산 매매가 및 전세가의 추이를 거시적으로 확인하는 습관을 길러야 한다.
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